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本文摘要：
【摘要】 随着市场经济的快速生长都会建设程序加速流感人口也愈来愈多再加之人们思想看法的进步动员了房地产租赁市场的生长。
【摘要】 随着市场经济的快速生长都会建设程序加速流感人口也愈来愈多再加之人们思想看法的进步动员了房地产租赁市场的生长。我们可以看到陪同政策利好房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁旅店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。房地产租赁价钱的评估也将日益成为评估行业的重要服务领域。
一、房地产租赁价钱的界说
1、比力法是选取一定数量的可比实例将他们与评估工具举行比力凭据其间的差异对可比实例成交价钱举行处置惩罚后获得评估工具租赁价钱的方法。其经济学依据是替代原理。
房地产租赁价钱(即衡宇租金)是承租人为取得一定时期内衡宇的占有、使用、收益权利而向出租人支付的价格。
二、房地产租赁价钱的评估方法与应用
凭据《房地产估价规范》中的划定房地产租赁价钱评估可以接纳比力法、收益法和成本法。《房地产估价规范》中的三大基础评估方法通常是对房地产价钱的评估而房地产租赁价钱是其中的一种特殊类型。
在房地产租赁价钱评估的理论中通常以基础的估价方法为理论依据以尺度术语为基础选择适宜的评估方法举行评估。
第二选择合适的可比实例。可比实例的生意业务时间、生意业务面积都应与评估工具相差不大其计划条件应保持大要一致选取的可比实例地址应与评估工具在同一区域或相邻区域。
通常评估人员选取三个或三个以上的可比实例与评估工具举行对比。虽然现在房地产租赁公然市场较大案例许多可是在实际的案例找寻中可能会遇到工业区上的非生产性办公用房等较特殊的情况可比实例在同一区域找寻不到或案例较少这样的情况就要适当的扩大可比实例的区域规模。
（国策研究 成都技术部）
第四在撰写陈诉中要注意房地产租赁价钱的相关税费、独立于修建物的设施和设备等是否对其评估效果有影响如存在影响应当在特别事项中举行相应的披露。同时评估人员应当核实评估工具及评估规模是否与资产评估委托条约和相关产权证件资料纪录的信息保持一致。
第三评估工具与可比实例的各影响因素主要从市场状况、生意业务情况、区位状况、权益状况、实物状况方面去举行比力例如商业/工业聚集度、交通便捷度、公共服务设施完备水平、所在楼层、计划限制条件、写字楼品级和物业治理等。凭据可比实例的实际情况体例好影响因素的条件后举行修正系数简直定。好比商业聚集度我们可划分品级为好、较好、一般、较劣、劣五个品级对每个因素举行修正后会获得比力因素调整指数在可比实例与评估工具相似度较高可比实例比力价值均具有代表性的情况下可接纳简朴算术平均法求取评估工具的比力价值。
房地产租赁是指出租人根据约定将房地产交给承租人使用承租人根据约定交纳租金并于条约终止时将房地产返还给出租人的执法行为。属于产业租赁的一种。
在市场难以提供类似估价工具的可比实例也不易准确预测净收益时成本法可以作为主要的估价方法。
接纳成本法时应先求取修建物的重置价钱。一般通过政府宣布的衡宇重置价钱尺度确定;也可接纳按工程造价估算等方法求取。
租赁衡宇租金=折旧+维修费+治理费+利息+税金+保险费+地租+利润但在实际中房租的成本组成也可能包罗八项因素外的其他因数。
三、总结与思考
在房地产租赁价钱评估中首先要明确评估工具的评估规模确认好租赁价钱体现的单元是月租赁单价还是年租赁总价钱这将涉及到房地产租赁价钱分类中的单元租金和总租金。
单元租金凭据计租单元的差别而发生细分按面积漫衍可分为一间、一套、一栋也可按详细的面积盘算；定时间计租可分为日租金、月租金、年租金等。而总租金一般指租赁期间内的租金之和。
在接纳比力法实际操作中
第一要清楚房地产租赁价钱的特征及市场需求。区别工业区、商业区和住宅区才气更好去对评估工具举行区域因素的分析和比力。
例如商业区注重富贵水平、工业区重视交通运输、住宅区注重宁静舒适等。区域的划分在房地产租赁上体现在工业区一般漫衍在都会的外围或者近郊交通相对便利占地面积大资金周转速度较慢付租能力相对较弱；商业区漫衍在都会的中心区处或者交通最便利的地方资金周转速度快付租能力也是最强的；而住宅区一般漫衍在商业区的外围付租能力较强。
3、成本法是接纳成本累加的方法盘算衡宇租赁价钱的一种方法。成本法评估衡宇租赁价钱由八项因素组成：折旧费、维修费、治理费、利息、税金、保险费、地租和利润。
收益法是在租赁衡宇预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。用收益法评估衡宇租赁价钱的关键是年净收益和酬劳率的盘算。租赁净收益=租赁收入-（维修费+治理费+保险费+税金）其中租赁收入主要为。
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